大阪で任意売却のご相談は㈱ベクトルへ。住宅ローン滞納・差押等お任せください!

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競売 事例

2015年2月18日

 

 

株式会社ベクトルの西真由美です。

 

 

滋賀県近江八幡市で不動産を所有されている売主さまから任意売却の

依頼がありました。

 

 

すでに競売開始決定の手続きがされていたので、急いで裁判所で

競売の評価書を確認する為に大津地方裁判所(彦根支部)に

邑川部長と一緒に行ってきました。

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裁判所が評価した価格を確認し住宅ローンの債権者である

みずほ信用保証にもその価格を伝え、任意売却時の価格の打ち合わせをし

早速販売活動をスタートすることに。

 

 

地元の業者さんの協力もあり

販売開始からなんと3日で購入希望者の方が見つかりました!!

 

 

●1月26日に初めて売主さまとの面談。専任媒介契約を結ぶ。

●2月6日に購入希望者の方が見つかる。

●2月17日に買主さまとの売買契約。

●3月6日に決済・引き渡し予定。

 

 

任意売却の依頼を受けてから、売却まで約1ケ月でのスピード解決です!!

 

 

任意売却の最大のメリットは、引越し費用が残せることです。競売の場合は0円です!

この引越し費用というのは、不動産の売却時に売買代金の中から売主さまに

債権者が10万円~20万円の引越し費用を認めてくれます。

 

 

住宅ローンを滞納する状況になり、任意売却をする。

イコール引越し費用もない状態だという事で、ほとんどの債権者が

引越し費用を認めてくれています。

 

 

この引越し費用の受け取り時期ですが、不動産の売却日(引渡日)に

売買代金の中から差引し、当日現金で受け取ります。

 

 

 

しかし原則、次の買主さまには不動産の売却日に売買代金を受け取り

その代金と引き換えに鍵を渡します。

 

スライド1

 

つまり前もって売却時までに引越しを完了させておく必要があります。

 

 

しかし、ほとんどの売主さまは今の生活が苦しく、手元に引越し費用もない方が

多いのが現状です……。

 

 

その場合、当社株式会社ベクトルでは、引越し費用を一部立て替える

サービスを行っています。

 

 

もちろん立て替えるにあたって、クリアしないといけない問題はありますが

当社では、極力、売主さまの負担が少なくなるように任意売却のお手伝いを

させていただきたいと考えています。

 

 

まずは、どんな些細なことでもけっこうです。

不安なことや、心配されていることなどがございましたら、お気軽にご相談ください。

一つ一つ、一緒に、問題を解決していけるようにスタッフ一同頑張っていきたいと思います。

 

 

④

 

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住宅ローンの支払いが苦しくなった際にするべき事

 

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2014年12月22日

 

株式会社ベクトルの西真由美です。

 

先日、任意売却の依頼を受けていました、香芝市の戸建の売買契約が無事に終了しました。

 

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競売の入札は12月3日からで、残り時間はあまりありませんでしたが、

売主さまご協力のもと、早速インターネット掲載をして、香芝市の地元の不動産業者さんにも

販売協力をしていただき、なんと販売開始から11日で購入希望者の方が見つかりました!

 

住宅ローンの債権者(借入先金融機関)から売却の許可もいただき、無事売買契約を

することができました。

 

平成17年築のまだ新しいお家でしたが、建築当時、売主さまが大変こだわって建築された

とてもカッコイイおしゃれなご自宅です。

 

写真はリビングの吹き抜けです ↓ ↓ ↓

 

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買主さまも2年間もの間、ずっとお家を探されていたそうで、今回の売主さまのご自宅を

一目見て気に入っていただき、すぐに購入したいと言っていただきました。

 

色々な事情があって、今回ご自宅は任意売却という形で売却する事になりましたが

大切なご自宅を、このように大変気に入って購入してくれる買主さまが見つかり、売主さまも

大変喜ばれていました。

 

競売の入札まで残り1ヶ月もありませんが、期間内にお取引できるように皆さんのご協力の

おかげで無事に売買契約が終了し、無事に決済の日を迎えることができそうです!

 

無事に契約も終わり、大阪に戻る際に、乗り換えをするのがちょうど難波駅だったので

ずっと行ってみたかった、『 てんぷら大吉 』へ!!

 

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土曜日の午後3時という事もあり、店内は空いていて待つこともなく入れました!

 

まずは、てんぷらの盛り合わせ ↓ ↓ ↓ 

 

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つゆに付けていただきます☆この、つゆ&大根おろしは、おかわりし放題!

 

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次は、親子丼 ↓ ↓ ↓

 

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大きな海老が2匹~♪ 美味しい~♪

 

最後に、あさりの味噌汁 ↓ ↓ ↓ すごいボリュームです 

 

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食べ終わった、あさりの貝は、床に捨てるシステムだそうです ↓ ↓ ↓

 

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念願の『 てんぷら大吉 』予想どおり、すっごく美味しいお店でした!!

 

 

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2014年1月31日

 

株式会社ベクトルの西真由美です。

 

先日、任意売却の依頼を受けていた売主様のご自宅の引き渡しを行いました。

 

引き渡しといっても、任意売却で売却した訳ではありません。競売の落札者への引き渡しです。

 

任意売却で販売活動を行いましたが、債権者(借入先金融機関)の希望する売却価格が市場相場と

かけ離れており、任意売却での売却はできませんでした。

 

通常であれば、そこで私たち不動産業者の仕事は終わりです。

 

しかし当社は、競売後も所有者の方と連絡を取り合い、競売での落札者との話し合いをさせてもらっています。

 

競売の流れは、

1、競売開始決定通知が届く

2、裁判所から「現況調査」といって不動産の査定に執行官が来る

3、「評価書」(査定書のようなもの)の完成

4、入札日の決定

5、競売の入札期間(受付期間1週間)

6、競売の開札(競売の落札者が決まる日、入札期間終了日の1週間後)

7、売却決定期日(裁判所が落札者に売却してもいいか審査後に、正式に売却が決定する日)

8、代金納付(競売での落札価格の代金の支払い)その後、正式に登記手続きを行い名義変更が完了。

 

ほとんどの競売の落札者は、6の開札日にその不動産の所有者を訪ねてくるケースが多いです。

訪ねてきて、退去日等の話をしに来るか、手紙をポストに投函して帰ります。

内容は、「私どもが〇〇さんの自宅の落札者です。いつ退去してくれますか。」という内容です。

 

普通の方であれば、競売の落札者から連絡があれば、怖いですし、何を話していいかもわからないと思います。

 

そこでベクトルでは、所有者の方に代わって、落札者の方と話をさせてもらいます。

 

期日を決めて退去し、鍵も渡す代わりに引越し費用をご用意してもらえないですかと、お願いをします。

※今回の落札者はあくまでも、不動産の転売を目的とし利益を見込んで、競売に参加した方のケースです。

 

落札者の方のメリットとしては、

1、スケジュールをたてて、次の販売活動の目途が立てやすい。

2、強制執行をせずに済むので、よけいな費用がかからない。

 

落札できたとしても、所有者の方と連絡が取れない場合は、「強制執行」の手続きをしなければいけません。

強制執行は裁判所の手続の為、費用も時間もかかります。

 

強制執行が認められたとしても、勝手に室内の荷物を捨てる事はできません。

決まった期間、その荷物をきちんと保管する義務があります。誰が見てもゴミだと思う物も一つ残らず保管する

義務があります。

 

保管の方法も、この段ボールには何が入っているかと、細かく記載する必要もあるので、専門の業者に荷物の移動を

お願いしなければいけません。

 

その荷物の保管の為に、わざわざ倉庫を借りる必要もあるかもしれません。

強制執行は落札者に取って、メリットはほとんど無いように思います。

 

最悪のケース、何度も訪問し、退去するように話したり手紙を送った場合に、もしかすると

思い詰めて所有者の方が自殺したりするケースもあります。

そうなった場合、「心理的瑕疵物件」となり、市場相場で売却することは不可能です。

大きな損害を受けることになります。

 

そこで、落札者の方と私たちが話をさせてもらい、所有者の方と話し合いの場を設けて、きちんと期日内に退去する事を

約束し、その代わりではないですが、引越し費用をご用意してもらえるケースがあります。

落札者の方もビジネスですので、相談にのっていただけるケースが多いです。

 

今回の売主様も私どもが間に入らせてもらい、落札者の方に、引越し費用を準備していただけました。

 

よく所有者の方から「ここまでしてくれて、ベクトルさんは、何かメリットはあるんですか?」と質問されます。

答えは、一切ありません。ボランティアです。

私たちは、任意売却が成立して初めて、成功報酬として仲介手数料を頂戴します。

その為、競売の場合は、報酬は一切いただいていません。

 

では、なぜここまでお手伝いするのかというと、所有者の方に、またこれからの新しい生活を頑張ってほしいからです。

短い時間かもしれませんが、大切なご自宅の販売活動をさせてもらい、競売回避の為に一緒に協力していただき

頑張ってくれた所有者さんですから、任意売却が出来なかったから、そこで私の仕事は終わりです、とは言いたくありません。

少しでもお役に立てればと思います。

 

今回の所有者の方は小さなお子さんがいましたが、引越し費用も残す事ができ、無事に引越しを終える事ができ

またこれからの新しい生活を頑張りますとメールをくれました。

 

所有者の方から、このようにメールやお手紙をもらえる時が一番、嬉しいです。

写真は、その所有者の方が引き渡し後に送ってくれたメールです ↓ ↓ ↓ ありがとうございました!

 

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