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任意売却の知識

2016年4月21日

株式会社ベクトルの西真由美です。

 

またまたブログの更新をさぼっていたら、あっという間に1ヶ月 ((+_+))

マメに更新できるように頑張ります (>_<)

 

先日、いつもお世話になっている不動産会社の社長さんより、任意売却を希望されている売主さまをご紹介していただきました。

 

早速、面談させていただく為に売主さまのご自宅へ訪問。

 

池田市にお住いの売主さまで、ご自宅もマンションの最上階の角部屋で室内も大変キレイに使用されていました。高台に建つマンションなのでバルコニーからの眺望は絶景でした!

 P4020248

現在、住宅ローンの滞納を開始し、保証会社への代位弁済待ちです。

その間、住宅ローンは一切支払う必要がないので、代位弁済までの数ヶ月、支払いがなくなるので生活はとても楽になります。

 

長い方だと、任意売却の相談を受けて、売却するまでの期間、約1年間も、ずっと住宅ローンの支払いをせずに今の自宅に住み続けれるケースもあります。

仮に月々のローンが100,000円だとすると、1年間で1,200,000円です!!

次の引越し先の資金を貯めることも可能ですし、生活を立て直すことも可能です。

 

もし、今、住宅ローンの支払いが苦しい方、困っている方がいましたら、まずはお電話かメールでご相談ください。専門のスタッフが、任意売却のメリット・デメリットを詳しくご説明させていただきます。

 

フリーダイヤル 0120-30-2081

メール info@vector-e.jp

 

面談の後は、池田市伏尾にある、お気に入りのうどん屋さん 『 かやの木 』 へ

ここのうどん、出汁がすごく美味しいです♪

大好きな、けいらんうどんをいただきました~ ↓ ↓ ↓

写真

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2015年12月21日

最初に住宅を購入する場合に、本人とは別に連帯保証人を立てられた場合、その人(連帯保証人)は契約者(債務者)と一緒に同じ債務(ローン)を背負った事になります。

連帯保証人なので、借入金融機関(銀行等)から支払いの督促が来た場合は支払わないといけません。

支払いがなく期限の利益を喪失し、競売もしくは任意売却し担保の不動産がなくなって、債務(ローン)だけが残ったとします。

例え担保の不動産が無くなったからといって、連帯保証人からは外れる事はありません。

その後も債務者(本人)と一緒に残った借金(ローン)を返済していくことになります。

ですので、連帯保証人の方は契約者本人が滞納した場合は、きっちりと債務者(契約者本人)とお話をして、支払いの計画をたてて下さい。

連帯保証人になるという事はそれほど重要な事になります。

 

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2015年10月16日

 

 

株式会社ベクトルの西真由美です。

 

西①

 

先日、当社に任意売却について電話相談があったお客様からのお話しです。

 

 

『 現在A社という不動産業者に任意売却の依頼をしているが、当初の話とは

変わってきていて不安で… 』という相談内容でした。

 

 

詳しくお話をお伺いすると、

少しでも長く住み続けたいという相談者に対して、依頼した不動産業者は

3月末までは住み続けても大丈夫という約束をしてくれていたそうですが

後日、依頼している不動産業者の担当者が、別の不動産業者を連れてきて

自宅の内覧後、その不動産業者が自宅を買い取ってくれる事になったので

1ヶ月後には引越しをして下さい と言われたそうです。

 

 

3月末まで住み続けたい理由として、お子さんの学校の卒業までは転校をせずに

今の自宅から学校に通わせてあげたく、子供の為に少しでも長く住みたいと

相談していたにも関わらず…。

 

 

こういった相談内容は良く聞きます。

 

 

依頼時には、相談者の希望を聞き、『 大丈夫ですよ! 』『 希望通りにいきますよ! 』

 

 

などと話を聞き、売却の依頼をもらえるように良い事ばかり言って、契約を交わす

業者はたくさんいます。

 

 

そして契約後は、相談者の方の希望よりも会社の利益を優先するような不動産業者です。

 

 

今回の相談者が依頼した不動産業者も、相談者の方の自宅が大阪市内の中心部で

大変便利な立地のマンションという事もあり3月末まで待つよりも今すぐに

不動産業者に買い取ってもらえれば早く売り上げが上がるので相談者の方に

1ヶ月後に引越しをするように言ってきたようです…。

 

 

相談者の希望よりも、会社の売り上げしか考えていないです…。

 

 

相談者の方には、あくまでもご自身のご自宅なので、『 今依頼している不動産業者の

言いなりにはなる必要はないですよ 』とお伝えし

『 希望にそって任意売却の手伝いをしてくれ、大切なご自宅なのだから

信頼できる不動産業者を再度探してみては如何でしょうか? 』 と提案しお電話を切りました。

 

 

そして数日後、その相談者の方から再度連絡をいただき、以前依頼していた業者には

断りの連絡を入れたそうです。

 

 

して当社に任意売却をお任せしたいと言っていただけました。

 

 

後日、すぐに相談者の方のご自宅にお邪魔し面談をさせていただきました。

 

 

お電話では詳しく聞けなかった事や、相談者の希望、ご家族の希望を再度お聞きし

出来る事、出来ない事(当社では出来ない事はできないとハッキリお伝えします)

そして任意売却のメリット・デメリットをお伝えした上で正式に任意売却の依頼を

いただき契約を交わす事になりました。

 

 

相談者家族にとって大切なご自宅の売却です。

売却後に 『 ベクトルに依頼してよかった 』 と思っていただけるよう

スタッフ一同、一生懸命、売却活動をさせていただきたいと思います!!!

 

 

相談者の方との面談後、なんばパークスで久しぶりに 『クア・アイナ』 のハンバーガーを

食べて帰りました♪

 

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すごいボリュームでしたが完食しました(^_^;) 

 

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ハワイのハンバーガーショップです☆ 美味しいのでオススメです!

 

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2015年3月18日

 

こんにちは、株式会社ベクトルの邑川敏(むらかわさとし)です。

 

邑川さん写真

 

気候も少しづつ穏やかになってきましたね。

私は寒いのが苦手なので喜んでいるのですが、ただこの時期になると困った事があります。

花粉症です。うまくいきませんよね。まるで人生みたいですね。

 

 

それでは今回も任意売却についてお話させていただきます。

前回は不動産競売について少しお話しました。

 

不動産競売というのは、住宅ローンの返済を受けられなくなった債権者、銀行などが

あなたが所有する不動産(ご自宅 )を裁判所の管理下のもとに強制的に売却し

売却代金から債務の回収をする手続きです。このような状態を、そのまま放置しておくと

強制的にご自宅から出て行かなくてはなりません。

 

 

こうなってしまう迄に、少しでも良い状態にもっていけるのが任意売却です。

私は確信をもって、そう信じています。

それでは競売で落札されるより、任意売却にはどの様なメリットがあるのかを説明します。

 

 

●一般的に不動産を売却する際に、本来支払わなくてはならない費用

( 不動産会社に支払う仲介手数料、抵当権抹消費用等 )が債権者より支払われる為

経済的負担が軽減されます。つまり手持ち金のもち出しがないということです。

 

競売のように安値で買いたたかれることはなく、一般販売と同じ様に販売出来るので

市場価格に近い値段で売却できる可能性がある。

 

競売の場合は、手元に一切お金を残すことが出来ないのに対して任意売却ならば債権者との交渉により

引越し費用や当面の生活費を捻出出来る可能性があります。

 

競売になれば、裁判所のホームページや業界紙などに情報が掲載され、裁判所からの現地調査もおこなわれます。

任意売却の場合は、一般販売とほぼ同じ流れですから、ご近所や知人に情報がもれることがありません。

 

債権者( 銀行 )との話し合いにより、借金は少額な分割返済が可能です。

 

 

以上のとうり、任意売却には競売にない様々なメリットがあります。

 

 

取るべき方法はこちらだと、お分かりいただけるかと思います。

しかしながら、任意売却にもデメリットもあります。次回は、その事についてお話ししたいと思いますが

デメリット以上にメリットのほうが遥かに多いと思われます。

 

 

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住宅ローンの支払いが苦しくなった際にするべき事

 

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2015年2月26日

 

 

株式会社ベクトルの西真由美です。

 

 

先日のブログでも書きましたが、近江八幡市の売主さまのご自宅が無事に

任意売却できることになり、後日、売買契約の為、JR大津駅で売主さまと

待ちあわせしました (ω)

 

IMG_8264

 

少し早く着いたので、JR大津駅から歩いてすぐ側にある

大津地方裁判所』に行ってきました。競売情報を見ましたが大阪地方裁判所とは

競売になる件数が全然違います。

 

IMG_8271

 

大阪地方裁判所は平均して1日10件前後はありますが、大津地方裁判所の競売情報を

見る限り、月に10件~15件くらいかな?という感じでした。

しかも今回の近江八幡市の売主さまのご自宅は、平成26年9月に競売の申立て手続きを

されていましたが、競売の入札日は最短でも平成27年4月3日以降のスケジュールで

予定されていました。

 

 

任意売却をする際は、競売の申立てから、入札期間まで長ければ長いほど

任意売却できる期間があるので、その分、売れやすくなります。

同じ関西でも、大阪と滋賀では競売の進むスピードが3~4ヶ月は違いますね…。

 

 

約束の時間になり、売主さまとお会いし、無事に売買契約も終了したので

ランチを食べに近くのお店を散策 (=´)=)

しかし、初めてきた場所なので、どこに何があるか全くわからず

ブラブラしていると路地にオシャレなお店を発見!!お邪魔することに。

 

IMG_8267

 

メニューは1種類のみで、その今日のランチを注文☆

 

IMG_8300

 

写真のとおり、すごく美味しいランチでした♪食後のコーヒーまで付いて、1,080円!

また大津に来るときには絶対に寄りたいお店ですね~ ψ(´)ψ

 

 

ランチの後は、市役所で書類を取得するための近江八幡駅まで移動☆

せっかく近江八幡市まで来たので、琵琶湖を見たい!と思い

近江八幡駅の下にあるレンタルサイクルを借りて琵琶湖を目指します *:.. o(≧▽≦)o ..:*

 

 IMG_8278

 

IMG_8298

 

駅の観光案内所の方に聞くと、琵琶湖まで歩行者&自転車専用道路があるとの事だったので

その道を目指します。するとすぐに『びわ湖よし笛ロード』を発見!

ひたすら琵琶湖に向かって、走ります♪

 

IMG_8283

 

のどかですね~ ♪( ´θ)

 

IMG_8288

 

走ること30分くらいで、やっと琵琶湖を発見!!

でも、湖の側まで行きたいけど、草が生い茂っていて中々前に進めません…(>_<)

 

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せっかくここまで来たのだから諦めきれません!!

草が足や腕にあたってすごく痛かったですが、なんとか琵琶湖一面を見る事ができました~!!

 

IMG_8293

 

それにしても、せっかくの琵琶湖なのに、草がボーボーで、ゴミだらけ…。

 

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ここ岡山園地っていうみたいです。

帰って、岡山園地をネットでいろいろ調べてみると、なんと…。なんと…。

未解決事件の『琵琶湖バラバラ殺人事件』の現場でした… ((((;゚Д))))))) 

 

 

早朝、釣りをしていた人がバラバラになった足を発見…。

そうウィキペディアには書いていました。

 

 

遺体の身元も不明で、犯人もまだ見つかっていないそうです… Σ(゚дlll

次は、違う場所から琵琶湖を見に行きたいと思います(泣)

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住宅ローンの支払いが苦しくなった際にするべき事

 

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2015年2月19日

 

 

株式会社ベクトルの向堂 正一(むかいどう しょういち)です。

 

IMG_0913

 

 

住宅ローンの返済が滞ってくると、債権者(借入先金融機関)から

全額一括返済や、競売の話」を持ちかけられると思います。

 

 

不動産の所有者の方は、すでにローンの滞納をしていて

一括返済をできる見込みもないような状態なので

「債権者(借入先金融機関)に対してはどの様に返事をしたら良いかわからない」

のが当たり前だと思います。

 

 

そのまま放っておくと、債権者(借入先金融機関)から

「任意売却はどうでしょうか?」

と持ちかけられる事もあります。それに対して任意売却をしようとしたとしても

どこの不動産会社に頼めば良いかも分からないはずです。

 

 

その場合、債権者借入先融機関)から任意売却の手続きをしてくれる

不動産会社を紹介される場合があります。

 

 

その紹介された不動産会社でも任意売却は可能です。

 

 

しかし、デメリットがある場合があります。

 

 

それは、債権者(借入先金融機関)が不動産の所有者に紹介した不動産会社は

あくまでも債権者よりの考えを持った不動産会社の為

『債権者の利益を第一に考えます』

 

 

そうなると、通常、任意売却で認められる

『引越し代』を債権者(借入先金融機関)に交渉しないもケースがあります…。

引越し代を債権者に交渉すると

『任意売却時の債権者の取り分(配分)が減ってしまうから』です。

 

 

ご相談者様自身で依頼された不動産会社は、言われなくても『引越代の交渉』を

債権者(借入先金融機関)にするケースがほとんどです。

その為、任意売却をする際は『必ずご自身で、信頼できる不動産会社に依頼しましょう』

 

 

 

↓ ↓ ↓ 任意売却時のお金の流れ ↓ ↓ ↓

プレゼンテーション1

 

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住宅ローンの支払いが苦しくなった際にするべき事

 

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2015年2月10日

 

 

株式会社ベクトルの西真由美です。

 

 

ここ数ケ月、任意売却のご相談で保証会社が近畿信用保証の方からの

相談が増えています。

 

 

通常、保証会社が近畿信用保証の場合借入先の銀行が池田泉州銀行の方が

多いです。

 

 

池田泉州銀行の場合は6ケ月間住宅ローンの滞納をする必要があります。

 

 

そして初めて保証会社である近畿信用保証へ代位弁済されます。

(代位弁済とは、近畿信用保証が任意売却をする不動産の所有者(売主)

代わって今残っている住宅ローンを全額、池田泉州銀行へ返済する手続きのこと)

 

 

今回、任意売却の依頼を受けた売主さまは、すでに引越しを完了し退去済み

という事もあり出来るだけ早く任意売却をしたいとの事だったので借入先の

池田泉州銀行へ連絡を入れ「任意売却」の意思を伝えました。

 

 

すると担当者の方が、今の生活状況や今後の事を話し合いたいので銀行で

面談をしましょうと言われました。

 

 

売主さま一人で銀行に行くのは不安だという事で、銀行の担当者に連絡を入れ

私も同席させてほしいとお願いするとOKがでたので一緒に売主さまと

池田泉州銀行の本店がある貝塚市まで一緒に行ってきました。

 

 

IMG_7817

 

 

銀行では、今の生活状況や収入・支出の額を伝え現状、生活が大変だという事を

理解していただき通常は6ケ月滞納してから保証会社へ代位弁済の手続きを取るところ

早めていただき早期代位弁済の手続きをしていただける事になりました。

 

 

早速、保証会社へ代位弁済後すぐに販売が開始できるように売主様より鍵を預かり

空き家のご自宅に売り物件の「看板」と、「のぼり」を設置しに現地まで行ってきました!

 

 

IMG_7831

 

 

IMG_7829

 

 

そして地元の業者さんにも販売協力を依頼し

無事に販売開始から1ケ月で購入者の方が見つかりました ( *´艸`) !!

 

 

債権者である近畿信用保証からも正式に任意売却の許可をいただき売買契約が

できる事になりました!!

 

 

売主さま、買主さま、債権者の皆さま、地元の仲介会社の皆さま、皆さまの

ご協力のおかげでスピーディーに任意売却を進めることが出来ました!!

本当に有難うございます(*’ω’*) !!!

 

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住宅ローンの支払いが苦しくなった際にするべき事

 

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2015年1月29日

 

 

こんにちは、邑川 敏です。

 

邑川さん写真

 

これから益々寒さが厳しくなりそうですので、皆さん、風邪特にインフル

エンザにかからない様に充分に気をつけてくださいね。

 

それでは今回も任意売却をより理解してもらう為の話をさせてもらいます。

 

 

任意売却とか競売などは、自分の人生の中でそうそう経験することではあ

りません。したがってこの分野で使用される単語や用語は知らなくて当然

です。しかし、自分自身がそんな経験をすることになってしまったら、

言葉の意味を知りませんでしたでは済みません。また、使われる単語、用

語の意味を事前に知っていると、今後いろいろ相談したり、説明を聞いた

りした時に、より理解しやすいと思います。

 

 

( オーバーローン、債務超過 )

オーバーローンとは、住宅の借入残高が、ご自宅の不動産の時価を上回っ

ている状態の事をいいます。

例えば、3000万円の住宅ローンの残高があるのに、住宅の時価が

2000万円しかないという状態のことです。

この場合、自宅の売却を考えても1000万円の借金が残り、売却後に

1000万円を借入銀行に返済しないと売却出来ません。

オーバーローンでも任意売却ならご自宅を売却することが出来ます。

 

 

( 現況調査、現況調査報告書 )

競売開始になると、裁判所の執行官は、不動産の形状、占有状況、占有

者の権限等を調査し、現況調査報告書を作成し、執行裁判所に提出しま

す。執行官が、実際に競売物件を見た上で、その物件に関する権利関係

や占有状況、形状などについて調査した内容を記載した書類です。

写真等も添付されます。この調査が入ってから、数か月後には競売の入

札となります。

あまり猶予はありませんが、まだ任意売却は可能です。

 

 

( 期間入札 )

期間入札とは一定期間に入札者を募り、後日、開札することです。

入札期間は約一週間の範囲で、裁判所が定めます。

ここまで来ると、任意売却するには時間が無さ過ぎます。

( 競売申立の取り下げ )

競売の申立債権者(銀行等)がその申立てを撤回する行為です。

申し立てされた側から競売を取り下げることはできません。

申立人(銀行等)は競売の開始決定がされた後でも、開札期日の前日まで

なら申立てを取り下げることができます。

 

 

住宅ローンの支払いが困難になり、滞納が続く様であれば、早い決断、行動が大切だと思います。

こまられた時は、どのような相談にも誠意をもって対応させていただきます。

それでは次回もよろしく!

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住宅ローンの支払いが苦しくなった際にするべき事

 

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2015年1月13日

 

 

株式会社ベクトルの西真由美です。

 

 

毎年、年明けこの時期になると 「 1月のボーナス払いができない 」

という相談がとても多くなります。

 

 06-torayama-11

 

というのも、旧住宅金融公庫(現在の住宅金融支援機構)で住宅ローンを

借入されている方は、ボーナス払いを併用して借入されて方がとても

多いからです。

 

 

もちろん、他の銀行で借入されている方もボーナス払いを利用している方も

多いです。

 

 

当時、自宅を購入する際に、まだ子供さんが小さかったりすると、月々の

返済額を少なくできるボーナス払いを併用した返済計画をたてた方がとても

多いと思います。

 

 

昔はそれでも、毎年6月と12月に、ボーナスがしっかり出ていたので問題

なかったですが、今のこの不景気の時代、ボーナスが出ない方もとても多いです。

 

 

すると、毎月の返済はできている方でも、年に2回のボーナス払いがすごく

重くのしかかってきます……。

 

 

平均して、1回のボーナス払いの金額は50万程の方が多いです。

50万円もの大金を用意するのはとても大変です。しかも、ボーナス払いの月は

このボーナス払いの返済 + 毎月の返済額もプラスされます。

 

 

仮に毎月の返済が、10万円だとすると、ボーナス払いの50万と合わせて

合計60万もの返済をする必要があります。

 

 

もし、今月のボーナス払いがしんどい方がこのブログを見てくれていましたら

まず、下記の事を銀行で相談してみてください。

 

 

【 銀行で返済計画の見直し(リスケジュール)の相談をする 】

 

 

返済期間を延長したり、期間を定めて利息のみの支払いに変更したりする方法です。

 

 

一番大事なのは、住宅ローンを滞納する前に相談に行くことです。

 

 

すでにローンを滞納されていても、銀行は相談にのってくれるかもしれませんが

滞納している方と、滞納されていない方では、対応は変わってきます。

そして、ほとんどのケースが滞納されている方の場合、一旦この滞納分を清算して

からの見直しになります。

 

 

もし銀行でリスケジュールの相談ができた場合、自宅の売却をせずにすみます。

一時的かもしれませんが、リスケジュールできる事によって、その期間の返済は

とても楽になるはずです。

 

 

当時、自宅を購入した時には小さかったお子さんが、今では大きくなり、高校

大学への進学で教育資金がとてもかかってきている方も多いです。

今のこの一番大変な時期を乗り越えれれば、持ち直せる方もいるはずです。

 

 

住宅ローンの返済がしんどくなれば、まずは銀行に相談を!!

 

 

でも、もしも銀行でリスケジュールの相談を断られたりした場合は

任意売却を考える事も必要になってきます。

 

 

もし任意売却をするとなった場合は、今支払っている住宅ローンの月々の返済と

ボーナス払いの返済をストップする事から任意売却は始まります。

 

 

つまり今月の返済をストップする必要があります。

 

 

しかし住宅ローンの返済をストップするにはデメリットもたくさんあります。

よく考えて、本当に任意売却が必要か考えてから、決断する必要があります。

 

 

もし今、住宅ローンの返済が苦しい方は、まずは下記フリーダイヤルまでお問合せ

ください。リスケジュールの相談や任意売却の相談、詳しくご説明させていただきます。

ご相談はすべて無料ですのでご安心ください。

 

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2014年12月26日

こんにちは。株式会社ベクトルの邑川敏(むらかわさとし)です。

 

邑川さん写真

 

気がつけば12月も終わりですね。

これから年末年始にかけて寒さも厳しくなってくるので、皆さんも風邪をひかない様に

気をつけて下さいね。

 

 

前月に任意売却について少しお話させていただきましたが、今回も続きを

お話させていただきます。

 

 

任意売却の説明をする時にいろいろな専門用語みたいなものが出てきます。

今回はその専門用語を簡単に説明させていただきます。

 

 

( 残債、残債務 )

住宅ローンなどの未払いの借入金残高を残債、残債務と言います。

 

 

( 抵当権 )

住宅ローンなどの貸付金返済保証、つまり担保として、優先的に弁済を受

けることができる権利で、住宅ローン融資実行と同時に融資対象不動産に

抵当権の登記がされます。

 

 

( 差押え )

競売などを前提として、あらかじめ貴方(債務者)の不動産売却等を禁止

する裁判所命令の事を差押えと言います。

 

 

( 債権者 )

住宅ローンなどで借入をしている貴方(債務者)に対して、一定の返済を

請求できる権利をもつ人(銀行、保証会社等の金融機関や貸付人)の事を

債権者と言います。反対にお金を借りている人の事を債務者と言います。

 

( 督促状、催告書 )

督促状とは、住宅ローンなどの支払いがない場合に催促する手紙の事で、

住宅ローン延滞1回目、住宅ローン延滞2回目などに、銀行(金融機関)

から届くものです。

督促状は一般的に納期限後20日以内に送付されるものです。

 

催告書とは、督促状が送付されて来てもなお、住宅ローンなどの延滞が

続くと、銀行等の金融機関(債権者)が法的手続き(強制執行いわゆる

競売)に入る前、最終通告として支払いを催促する手紙の事で、現在

滞納している全部の額を通知します。

 

 

( 期限の利益喪失 )

住宅ローンの返済において、約束した一定期限の中で分割返済できるという

権利で、債権者はこの権利を債務者(お金を借りている貴方)に与える代わ

りに金利をとる事ができます。

期限の利益喪失とは、この分割返済できる権利が失われ、一括返済を求めら

れる状況になるということです。

 

 

( 金銭消費貸借契約 )

住宅の購入者が購入資金を銀行などの金融機関から借り入れる場合、金融機

関との間でお金の貸し借りの取り決めをする契約の事を金銭消費貸借契約と

いいます。

 

 

今後も皆さんにもっともっと任意売却を知ってもらう為に、簡単に簡単に

説明させていただきたいと思います。

 

 

当社、株式会社ベクトルは年末年始も、休まずに『任意売却の相談』を受け付けています!!

お電話でのご相談は、フリーダイヤル 0120-30-2081

メールでのご相談は、info@vector-e.jp までお気軽にご相談ください。

事前相談や、些細な事でもお気軽にご相談ください。

相談は女性スタッフが対応させていただきますのでご安心ください!!

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