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不動産用語

2015年3月18日

 

こんにちは、株式会社ベクトルの邑川敏(むらかわさとし)です。

 

邑川さん写真

 

気候も少しづつ穏やかになってきましたね。

私は寒いのが苦手なので喜んでいるのですが、ただこの時期になると困った事があります。

花粉症です。うまくいきませんよね。まるで人生みたいですね。

 

 

それでは今回も任意売却についてお話させていただきます。

前回は不動産競売について少しお話しました。

 

不動産競売というのは、住宅ローンの返済を受けられなくなった債権者、銀行などが

あなたが所有する不動産(ご自宅 )を裁判所の管理下のもとに強制的に売却し

売却代金から債務の回収をする手続きです。このような状態を、そのまま放置しておくと

強制的にご自宅から出て行かなくてはなりません。

 

 

こうなってしまう迄に、少しでも良い状態にもっていけるのが任意売却です。

私は確信をもって、そう信じています。

それでは競売で落札されるより、任意売却にはどの様なメリットがあるのかを説明します。

 

 

●一般的に不動産を売却する際に、本来支払わなくてはならない費用

( 不動産会社に支払う仲介手数料、抵当権抹消費用等 )が債権者より支払われる為

経済的負担が軽減されます。つまり手持ち金のもち出しがないということです。

 

競売のように安値で買いたたかれることはなく、一般販売と同じ様に販売出来るので

市場価格に近い値段で売却できる可能性がある。

 

競売の場合は、手元に一切お金を残すことが出来ないのに対して任意売却ならば債権者との交渉により

引越し費用や当面の生活費を捻出出来る可能性があります。

 

競売になれば、裁判所のホームページや業界紙などに情報が掲載され、裁判所からの現地調査もおこなわれます。

任意売却の場合は、一般販売とほぼ同じ流れですから、ご近所や知人に情報がもれることがありません。

 

債権者( 銀行 )との話し合いにより、借金は少額な分割返済が可能です。

 

 

以上のとうり、任意売却には競売にない様々なメリットがあります。

 

 

取るべき方法はこちらだと、お分かりいただけるかと思います。

しかしながら、任意売却にもデメリットもあります。次回は、その事についてお話ししたいと思いますが

デメリット以上にメリットのほうが遥かに多いと思われます。

 

 

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住宅ローンの支払いが苦しくなった際にするべき事

 

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2014年12月26日

こんにちは。株式会社ベクトルの邑川敏(むらかわさとし)です。

 

邑川さん写真

 

気がつけば12月も終わりですね。

これから年末年始にかけて寒さも厳しくなってくるので、皆さんも風邪をひかない様に

気をつけて下さいね。

 

 

前月に任意売却について少しお話させていただきましたが、今回も続きを

お話させていただきます。

 

 

任意売却の説明をする時にいろいろな専門用語みたいなものが出てきます。

今回はその専門用語を簡単に説明させていただきます。

 

 

( 残債、残債務 )

住宅ローンなどの未払いの借入金残高を残債、残債務と言います。

 

 

( 抵当権 )

住宅ローンなどの貸付金返済保証、つまり担保として、優先的に弁済を受

けることができる権利で、住宅ローン融資実行と同時に融資対象不動産に

抵当権の登記がされます。

 

 

( 差押え )

競売などを前提として、あらかじめ貴方(債務者)の不動産売却等を禁止

する裁判所命令の事を差押えと言います。

 

 

( 債権者 )

住宅ローンなどで借入をしている貴方(債務者)に対して、一定の返済を

請求できる権利をもつ人(銀行、保証会社等の金融機関や貸付人)の事を

債権者と言います。反対にお金を借りている人の事を債務者と言います。

 

( 督促状、催告書 )

督促状とは、住宅ローンなどの支払いがない場合に催促する手紙の事で、

住宅ローン延滞1回目、住宅ローン延滞2回目などに、銀行(金融機関)

から届くものです。

督促状は一般的に納期限後20日以内に送付されるものです。

 

催告書とは、督促状が送付されて来てもなお、住宅ローンなどの延滞が

続くと、銀行等の金融機関(債権者)が法的手続き(強制執行いわゆる

競売)に入る前、最終通告として支払いを催促する手紙の事で、現在

滞納している全部の額を通知します。

 

 

( 期限の利益喪失 )

住宅ローンの返済において、約束した一定期限の中で分割返済できるという

権利で、債権者はこの権利を債務者(お金を借りている貴方)に与える代わ

りに金利をとる事ができます。

期限の利益喪失とは、この分割返済できる権利が失われ、一括返済を求めら

れる状況になるということです。

 

 

( 金銭消費貸借契約 )

住宅の購入者が購入資金を銀行などの金融機関から借り入れる場合、金融機

関との間でお金の貸し借りの取り決めをする契約の事を金銭消費貸借契約と

いいます。

 

 

今後も皆さんにもっともっと任意売却を知ってもらう為に、簡単に簡単に

説明させていただきたいと思います。

 

 

当社、株式会社ベクトルは年末年始も、休まずに『任意売却の相談』を受け付けています!!

お電話でのご相談は、フリーダイヤル 0120-30-2081

メールでのご相談は、info@vector-e.jp までお気軽にご相談ください。

事前相談や、些細な事でもお気軽にご相談ください。

相談は女性スタッフが対応させていただきますのでご安心ください!!

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住宅ローンの支払いが苦しくなった際にするべき事

 

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2014年11月9日

 

 

こんにちは。邑川 敏(むらかわ さとし)と申します。

 

邑川さん写真

 

弊社は任意売却専門の不動産会社です。

 

私はこれまでも他の不動産会社で任意売却の仕事をしており、この度、株式会社ベクトルに

お世話になる事になりました。

 

私自身この仕事に自信と誇りを持っています。これ程、充実感を感じる事は無いと思っています。

 

そこで任意売却について、皆さんに理解してもらうために、毎月少しずつ任意売却の

不動産用語を簡単にお話ししたいと思います。

 

※任意売却とは

住宅ローン等の融資を受けて家を購入している場合において住宅ローンが払えなくなった時に

融資を受けた金融機関との合意に基づいて、家を売却する手続きの事を任意売却といいます。

 

 

1.住宅ローンが払えない、住宅ローンが払えない状況になりそう

マイホームを購入する場合、ほとんどの方が住宅ローンを使い、長期間にわたり分割して

金融機関に返済していく方法を取っています。

 

家族の為にマイホームを購入した後に、病気、リストラ、収入減、離婚といった

様々な事情により住宅ローンが払えない、住宅ローンが払えない状況になりそうな人が

急増しておりますがどう対処したらよいかわからず、そのまま放置してしまう方も多いようです。

 

 

2.自宅を売却するには住宅ローンの残債務を一括して返済しなければなりません。

住宅ローン融資を使い不動産を購入する際、金融機関は、融資の担保として購入した不動産に

抵当権を設定し、住宅ローンの返済が出来なくなった場合の保険をかけます。

 

また固定資産税などの税金滞納が続くと役所は税金回収の為に、所有者の差押えの不動産登記を行います。

不動産、マイホームを売却する場合には、住宅ローン等の残債務を全額返済し

不動産登記された抵当権や差押え等を解除する必要があります。

 

 

3.売却したいが、全額返済できない場合の手続きが任意売却です。

住宅ローンなどの残債務を一括返済できない場合に、債務を残したまま抵当権や差押えを

解除してもらうのが、任意売却です。

任意売却は、債権者である金融機関に合意を得てから売却手続きに入りますが

住宅ローンの支払いが遅れていない状況においては、任意売却での売却を認めて頂けません。

 

では、また次回も任意売却の不動産用語を掲載していきたいと思います。

ご質問等ありましたら、下記フリーダイヤルまでお気軽にお問合せください!

 

 

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2013年12月16日

前回の続きです。

 

抵当権を成立させるためには抵当権設定契約をする必要があります。抵当権設定契約とは抵当権者と抵当権設定者との合意により成立します。法律上は必ずしも必要はありませんが、抵当権設定契約書を作成する事もあります。

 

抵当権者とは、債権(被担保債権)を有している債権者であり、抵当権設定者とは、自己の所有する不動産などを担保に提供したものを言います。

 

例えば、Aが家を建てるためにB銀行からお金を借入、家を担保に入れ抵当権を設定したとします。

Aが「抵当権設定権者」、B銀行が債権を持っていますので「抵当権者」となります。

通常はお金を借り入れられたAが抵当権設定権者となりますが、Cという人の家を担保にいれて抵当権を設定し、Aがお金を借りる事もあります(物上保証)

 

Aの親がCであり、Aの家の為にCの自宅を担保に入れる事もあります。

 

なお、抵当権も物権であるため、登記をしなければ、第三者に対抗する事はできません(民法177条)

同一の物件に複数の抵当権を設定した場合は、登記をした時を基準として、優劣が決まります。

同じ債権者が数個の債権を持っている場合に、これらの債権を被担保債権として、1個の抵当権を設定する事も可能です。

 

2013年12月16日

金融機関からお金を借り入れられるにあたり、購入された不動産にたいして『抵当権』というものが設定されます。抵当権とは、債務者又は第三者が、占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利をいいます(民法369条1項)。

 

抵当権には優先弁済的効力があります。たとえばAに対してB・C・Dがそれぞれ100万円づつ貸し付けているとします。

この場合、それぞれ抵当権の設定は無しとします。Aの所有している不動産は120万円の価値しかありません。その場合120万円からB・C・Dそれぞれに返済しようとするとBが一番古くからAにかしつけしていても『債権者平等の原則』によりB・C・Dはそれぞれ按分比例で40万円ずつの返済になります。

 

B・C・Dの残額の60万円は回収不能の債権となります。

 

そこでB・C・Dのうち誰かが優先的にAの不動産から返済を受けようとするためには、Aの所有している不動産に抵当権を設定することになります。

 

例えばCがAの不動産に抵当権を設定します。そして抵当権を実行して競売すれば、CはB・Dに優先して100万円全額を優先して受けることができます。

 

そして残った金額20万円をB・Dは按分比例で弁済を受ける事になります。