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よくある質問

2015年10月16日

 

 

株式会社ベクトルの西真由美です。

 

西①

 

先日、当社に任意売却について電話相談があったお客様からのお話しです。

 

 

『 現在A社という不動産業者に任意売却の依頼をしているが、当初の話とは

変わってきていて不安で… 』という相談内容でした。

 

 

詳しくお話をお伺いすると、

少しでも長く住み続けたいという相談者に対して、依頼した不動産業者は

3月末までは住み続けても大丈夫という約束をしてくれていたそうですが

後日、依頼している不動産業者の担当者が、別の不動産業者を連れてきて

自宅の内覧後、その不動産業者が自宅を買い取ってくれる事になったので

1ヶ月後には引越しをして下さい と言われたそうです。

 

 

3月末まで住み続けたい理由として、お子さんの学校の卒業までは転校をせずに

今の自宅から学校に通わせてあげたく、子供の為に少しでも長く住みたいと

相談していたにも関わらず…。

 

 

こういった相談内容は良く聞きます。

 

 

依頼時には、相談者の希望を聞き、『 大丈夫ですよ! 』『 希望通りにいきますよ! 』

 

 

などと話を聞き、売却の依頼をもらえるように良い事ばかり言って、契約を交わす

業者はたくさんいます。

 

 

そして契約後は、相談者の方の希望よりも会社の利益を優先するような不動産業者です。

 

 

今回の相談者が依頼した不動産業者も、相談者の方の自宅が大阪市内の中心部で

大変便利な立地のマンションという事もあり3月末まで待つよりも今すぐに

不動産業者に買い取ってもらえれば早く売り上げが上がるので相談者の方に

1ヶ月後に引越しをするように言ってきたようです…。

 

 

相談者の希望よりも、会社の売り上げしか考えていないです…。

 

 

相談者の方には、あくまでもご自身のご自宅なので、『 今依頼している不動産業者の

言いなりにはなる必要はないですよ 』とお伝えし

『 希望にそって任意売却の手伝いをしてくれ、大切なご自宅なのだから

信頼できる不動産業者を再度探してみては如何でしょうか? 』 と提案しお電話を切りました。

 

 

そして数日後、その相談者の方から再度連絡をいただき、以前依頼していた業者には

断りの連絡を入れたそうです。

 

 

して当社に任意売却をお任せしたいと言っていただけました。

 

 

後日、すぐに相談者の方のご自宅にお邪魔し面談をさせていただきました。

 

 

お電話では詳しく聞けなかった事や、相談者の希望、ご家族の希望を再度お聞きし

出来る事、出来ない事(当社では出来ない事はできないとハッキリお伝えします)

そして任意売却のメリット・デメリットをお伝えした上で正式に任意売却の依頼を

いただき契約を交わす事になりました。

 

 

相談者家族にとって大切なご自宅の売却です。

売却後に 『 ベクトルに依頼してよかった 』 と思っていただけるよう

スタッフ一同、一生懸命、売却活動をさせていただきたいと思います!!!

 

 

相談者の方との面談後、なんばパークスで久しぶりに 『クア・アイナ』 のハンバーガーを

食べて帰りました♪

 

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すごいボリュームでしたが完食しました(^_^;) 

 

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ハワイのハンバーガーショップです☆ 美味しいのでオススメです!

 

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2015年7月11日

株式会社ベクトル 向堂正一です。

 

 

弊社ホームページ「任意売却マネージメント」に、寄せられる質問などから

ピックアップして、お答えさせて頂きます。

 

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、どうしても、支払い出来ないローンどうしたらよい?

A、弁護士や司法書士などの専門家に依頼する場合には、個人再生・任意整理・自己破産等の方法があります。

しかしどれを選択するにも、もちろん『費用』はかかってきます。

何十万円を用意しなければなりません。

何十万円も用意できるのであれば、ローンの返済に充てるでしょう。『法テラス』という選択肢もありますが、結局は『分割払い』になるだけなので、支払う費用は変わりません。

 

まずは、『リスケジュール』という方法がありますので、勇気を出して金融機関に『ローンの返済が出来ない』という事を正直に言いましょう。

相手も鬼ではありませんので、返済計画を練り直し、支払易い提案をしてくれると思います。

 

『リスケジュール』には原則特別な費用はかかりません。

まずはそこから始める事が良いと思います。

 

Q、住宅ローン金利高いまま払い続けていいか?

A、高いまま払い続けて良い事は殆どありません。賃貸で言うと家賃の高い時期に契約し、住み続けている事と同じです。殆どの方は、安い賃貸に引っ越されると思います。

 

借り換え等を検討し、安い金利の銀行に変えましょう。

 

Q、住宅ローン返済苦しい銀行に言うべき

A、これは、最初の質問と同じです。

住宅ローンの返済が苦しい場合は銀行に『言うべき』です。

税金の支払いが苦しい時も納税課に『言うべき』です。

放置しておくことが一番危険な選択肢になります。

 

 

 

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住宅ローンの支払いが苦しくなった際にするべき事

 

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2015年6月6日

株式会社ベクトル 向堂正一です。

 

 

弊社ホームページ「任意売却マネージメント」に、寄せられる質問などから

ピックアップして、お答えさせて頂きます。

 

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Aマンションが競売になった場合、固定資産税は発生しないか?

 

Q固定資産税は、その年の1月1日に不動産を所有していた人に対して年間でかかってきます。マンションが競売になって、不動産を明け渡したとしても、払う義務があります。

例えば8月に競売で明け渡したとしても、1年分まるまる納めなければいけません。しかし、「任意売却」の場合は「通常の不動産売買と同じ方法での契約」ですので、8月10日に不動産を引き渡した場合、買主様から8月10日から12月31日までの固定資産税の金額を頂く事も可能です。

 

 

A家を競売で売られた時、滞納していた税金はどうなるのか?

 

Q税金は、自己破産しても免責されないものなので、競売で売られたとしても支払い義務が消える事はありません。分割などで頑張って支払いましょう。

ただ、上記の様に「任意売却」で固定資産税の節約など、色々支払いを楽にする方法がありますので、税金の支払いで困った場合は、お問い合わせ下さい。

 

 

A自己破産したら不動産売却に関する税金は納めなくてよいか?

 

Q何度も言いますが、税金の支払いは「国民の義務」になります。

 

「自己破産でも税金の滞納や支払義務は免除されません」

 

お金がなくて辛い気持ちは分かりますが、頑張って納めましょう。支払いやすくする為の交渉のお手伝いはさせて頂く事が出来ますので、ご相談下さい。

 

 

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住宅ローンの支払いが苦しくなった際にするべき事

 

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2015年5月11日

株式会社ベクトル 向堂正一です。

 

 

弊社ホームページ「任意売却マネージメント」に、寄せられる質問などから

ピックアップして、お答えさせて頂きます。

 

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Q、固定資産税を延滞していても任意売却できるか?

A,それぞれ担当している役所により任意売却可能な所もあります。中には、全額返済をしないと差し押さえを解除しないという所もあります。

売主様ご自身で、役所へ相談する事は可能ですが、専門家のアドバイスなしで行く事は好ましくありません。

 

Q、任意売却中ですが決まらないので焦ります

A、焦る気持ちが出るのは当たり前です。任意売却専門業者の仕事は「債権者交渉」「不動産売却」だけではありません。「ご相談者様に安心して頂く」ことも仕事ですので、不安や相談事があれば、どんどんした方が良いですし、むしろ密接にしないと上手くいかないです。他の借金や離婚など、共有名義についてなど、分かる事は出来るだけ担当に伝えてください。黙っていると、意外な所から障害が発生し、売却が失敗に終わったりします。

 

いま頼んでいる不動産会社が不親切だと感じた場合は、すぐにセカンドオピニオンでもかまいませんので、別の不動産会社に相談しましょう。

弊社も、セカンドオピニオンとしての相談も承っております。他社で任されている方でもお気軽にご相談下さい。

 

Q、家を売ると契約したが市役所より差し押さえられて売れない

A、「差押え」というものは、対象の不動産を処分させない為にある法律行為です。

市役所が差押えをするという事は、支払していない税金などが必ずあるはずですので、まずは担当の部署に確認しましょう。そこを話し合い、解決する事が出来れば、家の売却は出来ます。

そのままですと家の売却は、ほぼ「不可能」です。

 

 

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住宅ローンの支払いが苦しくなった際にするべき事

 

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2015年4月1日

 

株式会社ベクトル 向堂正一です。

 

 

弊社ホームページ「任意売却マネージメント」に、寄せられる質問などから

ピックアップして、お答えさせて頂きます。

 

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A、差し押さえで不動産を取られない方法

 

Q、「差押え」という手続きが、債権者が裁判所に債務の確定の手続きを

経た上で債務者の不動産を「処分できない様にする」という事ですので

差押え自体では不動産を取られるという事はありません。

差押えが付いている状態でも住む事は出来ます。

しかし差押えが付いた場合は、差押えした人の承諾がないと差し押さえを

解除する事は出来ませんし、競売申立てをする事により「不動産競売」をする事が可能です。

なので、差押え物件を購入してくれるような人は殆ど見つからず、融資可能な銀行も

無いと思いますので、「実質売却不可能」という事になります。

差押えでも住めますが、不動産を取られない様にする方法はありません。

 

 

A、任意売却しても普通の生活できるの?

 

Q、任意売却をした事により、刑事罰などが課されることはありません。

普通の生活はできます。

しかし、個人信用情報に滞納の履歴が残りますので、当分の間は借金などが

出来ない様にはなると思います。

賃貸マンションも借りれる所もありますので、生活が出来なくなる事はありません。

むしろ、今までの高額な返済から解放され、生活が楽になった方が殆どです。

 

 

A、家を市役所に差し押さえられてもローンがあれば競売にできない!

 

Q、住宅ローンの返済があれば、税金の滞納による競売は難しいかと思います。

なぜなら、競売が実行され落札された場合に、第一抵当権者の借金が全額回収

できなかったら、その競売は意味が無い事になるからです。

しかし、ローンの残債が少なく、競売での売却金額からローンを差し引き

お金が余る場合は、税金に充当する事が出来ますので、競売されると思います。

 

税金の滞納は、自己破産しても免責されませんので(消えない)

払っておいた方が良いでしょう。一生ついて回ります。

 

 

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住宅ローンの支払いが苦しくなった際にするべき事

 

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2015年2月19日

 

 

株式会社ベクトルの向堂 正一(むかいどう しょういち)です。

 

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住宅ローンの返済が滞ってくると、債権者(借入先金融機関)から

全額一括返済や、競売の話」を持ちかけられると思います。

 

 

不動産の所有者の方は、すでにローンの滞納をしていて

一括返済をできる見込みもないような状態なので

「債権者(借入先金融機関)に対してはどの様に返事をしたら良いかわからない」

のが当たり前だと思います。

 

 

そのまま放っておくと、債権者(借入先金融機関)から

「任意売却はどうでしょうか?」

と持ちかけられる事もあります。それに対して任意売却をしようとしたとしても

どこの不動産会社に頼めば良いかも分からないはずです。

 

 

その場合、債権者借入先融機関)から任意売却の手続きをしてくれる

不動産会社を紹介される場合があります。

 

 

その紹介された不動産会社でも任意売却は可能です。

 

 

しかし、デメリットがある場合があります。

 

 

それは、債権者(借入先金融機関)が不動産の所有者に紹介した不動産会社は

あくまでも債権者よりの考えを持った不動産会社の為

『債権者の利益を第一に考えます』

 

 

そうなると、通常、任意売却で認められる

『引越し代』を債権者(借入先金融機関)に交渉しないもケースがあります…。

引越し代を債権者に交渉すると

『任意売却時の債権者の取り分(配分)が減ってしまうから』です。

 

 

ご相談者様自身で依頼された不動産会社は、言われなくても『引越代の交渉』を

債権者(借入先金融機関)にするケースがほとんどです。

その為、任意売却をする際は『必ずご自身で、信頼できる不動産会社に依頼しましょう』

 

 

 

↓ ↓ ↓ 任意売却時のお金の流れ ↓ ↓ ↓

プレゼンテーション1

 

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住宅ローンの支払いが苦しくなった際にするべき事

 

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2015年1月29日

 

 

こんにちは、邑川 敏です。

 

邑川さん写真

 

これから益々寒さが厳しくなりそうですので、皆さん、風邪特にインフル

エンザにかからない様に充分に気をつけてくださいね。

 

それでは今回も任意売却をより理解してもらう為の話をさせてもらいます。

 

 

任意売却とか競売などは、自分の人生の中でそうそう経験することではあ

りません。したがってこの分野で使用される単語や用語は知らなくて当然

です。しかし、自分自身がそんな経験をすることになってしまったら、

言葉の意味を知りませんでしたでは済みません。また、使われる単語、用

語の意味を事前に知っていると、今後いろいろ相談したり、説明を聞いた

りした時に、より理解しやすいと思います。

 

 

( オーバーローン、債務超過 )

オーバーローンとは、住宅の借入残高が、ご自宅の不動産の時価を上回っ

ている状態の事をいいます。

例えば、3000万円の住宅ローンの残高があるのに、住宅の時価が

2000万円しかないという状態のことです。

この場合、自宅の売却を考えても1000万円の借金が残り、売却後に

1000万円を借入銀行に返済しないと売却出来ません。

オーバーローンでも任意売却ならご自宅を売却することが出来ます。

 

 

( 現況調査、現況調査報告書 )

競売開始になると、裁判所の執行官は、不動産の形状、占有状況、占有

者の権限等を調査し、現況調査報告書を作成し、執行裁判所に提出しま

す。執行官が、実際に競売物件を見た上で、その物件に関する権利関係

や占有状況、形状などについて調査した内容を記載した書類です。

写真等も添付されます。この調査が入ってから、数か月後には競売の入

札となります。

あまり猶予はありませんが、まだ任意売却は可能です。

 

 

( 期間入札 )

期間入札とは一定期間に入札者を募り、後日、開札することです。

入札期間は約一週間の範囲で、裁判所が定めます。

ここまで来ると、任意売却するには時間が無さ過ぎます。

( 競売申立の取り下げ )

競売の申立債権者(銀行等)がその申立てを撤回する行為です。

申し立てされた側から競売を取り下げることはできません。

申立人(銀行等)は競売の開始決定がされた後でも、開札期日の前日まで

なら申立てを取り下げることができます。

 

 

住宅ローンの支払いが困難になり、滞納が続く様であれば、早い決断、行動が大切だと思います。

こまられた時は、どのような相談にも誠意をもって対応させていただきます。

それでは次回もよろしく!

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住宅ローンの支払いが苦しくなった際にするべき事

 

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2015年1月13日

 

 

株式会社ベクトルの西真由美です。

 

 

毎年、年明けこの時期になると 「 1月のボーナス払いができない 」

という相談がとても多くなります。

 

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というのも、旧住宅金融公庫(現在の住宅金融支援機構)で住宅ローンを

借入されている方は、ボーナス払いを併用して借入されて方がとても

多いからです。

 

 

もちろん、他の銀行で借入されている方もボーナス払いを利用している方も

多いです。

 

 

当時、自宅を購入する際に、まだ子供さんが小さかったりすると、月々の

返済額を少なくできるボーナス払いを併用した返済計画をたてた方がとても

多いと思います。

 

 

昔はそれでも、毎年6月と12月に、ボーナスがしっかり出ていたので問題

なかったですが、今のこの不景気の時代、ボーナスが出ない方もとても多いです。

 

 

すると、毎月の返済はできている方でも、年に2回のボーナス払いがすごく

重くのしかかってきます……。

 

 

平均して、1回のボーナス払いの金額は50万程の方が多いです。

50万円もの大金を用意するのはとても大変です。しかも、ボーナス払いの月は

このボーナス払いの返済 + 毎月の返済額もプラスされます。

 

 

仮に毎月の返済が、10万円だとすると、ボーナス払いの50万と合わせて

合計60万もの返済をする必要があります。

 

 

もし、今月のボーナス払いがしんどい方がこのブログを見てくれていましたら

まず、下記の事を銀行で相談してみてください。

 

 

【 銀行で返済計画の見直し(リスケジュール)の相談をする 】

 

 

返済期間を延長したり、期間を定めて利息のみの支払いに変更したりする方法です。

 

 

一番大事なのは、住宅ローンを滞納する前に相談に行くことです。

 

 

すでにローンを滞納されていても、銀行は相談にのってくれるかもしれませんが

滞納している方と、滞納されていない方では、対応は変わってきます。

そして、ほとんどのケースが滞納されている方の場合、一旦この滞納分を清算して

からの見直しになります。

 

 

もし銀行でリスケジュールの相談ができた場合、自宅の売却をせずにすみます。

一時的かもしれませんが、リスケジュールできる事によって、その期間の返済は

とても楽になるはずです。

 

 

当時、自宅を購入した時には小さかったお子さんが、今では大きくなり、高校

大学への進学で教育資金がとてもかかってきている方も多いです。

今のこの一番大変な時期を乗り越えれれば、持ち直せる方もいるはずです。

 

 

住宅ローンの返済がしんどくなれば、まずは銀行に相談を!!

 

 

でも、もしも銀行でリスケジュールの相談を断られたりした場合は

任意売却を考える事も必要になってきます。

 

 

もし任意売却をするとなった場合は、今支払っている住宅ローンの月々の返済と

ボーナス払いの返済をストップする事から任意売却は始まります。

 

 

つまり今月の返済をストップする必要があります。

 

 

しかし住宅ローンの返済をストップするにはデメリットもたくさんあります。

よく考えて、本当に任意売却が必要か考えてから、決断する必要があります。

 

 

もし今、住宅ローンの返済が苦しい方は、まずは下記フリーダイヤルまでお問合せ

ください。リスケジュールの相談や任意売却の相談、詳しくご説明させていただきます。

ご相談はすべて無料ですのでご安心ください。

 

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住宅ローンの支払いが苦しくなった際にするべき事

 

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2013年12月11日

住宅ローンの支払いが苦しくて1ヶ月・2ヶ月遅れながら払っていますが、どうすればいいか分からないという方がいらっしゃいます。

まず、借入金融機関に相談して下さい。返済条件の変更(例えば金額を減らすや期間の変更)が出来る場合があります。その際に、まず遅れている分は納めてください等、言われる場合がありますが、遅れること自体が当然いけない事ですので、素直に納めましょう。

ただ、その為だけに消費者金融などの金利がかかる所からは借り入れはされない方が良いと思います。

そして、支払っていく方法や返済金額を考えると同時に、無駄遣いや支払わなくていい費用など無いか、もう一度考えて出来るだけ毎月の支払いを減らすように努力をした方が良いです。

結構無駄に支払っている費用などがあると思います。

それでも難しい場合は、ご結婚されていたら共働きにしたり等、収入を上げる様に努力する事になります。

要は、ずるずると滞納したままで何年も生活していくのは不安で仕方ないですので、遅れている分を完済して普通の生活に戻るようにするか、払っていくことが出来ないので、売却の方向にするかは、考えましょう。

たとえ、売却の方向で考えていくことにしても、事前にしっかりと準備すれば今の生活から急変するような事は殆どありません。

住宅ローンを滞納し続け、『期限の利益』を失い、残債を一括請求されどうしようもないまま、不動産競売にかけられ追い出されるように引っ越しする事だけは避ける様にした方が良いでしょう。

2013年12月10日

A.原則は、出来ません。

あなた(前所有者)の物件では無くなっているため、新しい所有者へ引き渡さなくてはいけません。

 

しかし新しい所有者が、あなた(前所有者)と賃貸借契約などを交わし、家主・賃借人という関係を結んでくれたなら別ですが、あまり無いケースなので、ここでは明け渡しを求められている場合で、ご説明していきます。

 

まず所有権が新しい所有者に変わった時点で、あなた(前所有者)が勝手に新しい所有者の物件に荷物を置いている事になります。

なので直ぐに荷物をまとめて別の場所に引越して、物件を引き渡してください。

 

それにかかるお引越し費用などはもちろん、あなた(前所有者)の負担です。

不動産屋や裁判所などからも一切費用はでません。立ち退き料などを求めても、支払われることは無いですし、現在は『強制執行』の法律も整備されてきましたので、引渡しを拒んだ場合は『強制執行』へと手続きが進みます。

 

強制執行の申し立てがされた場合は、すぐに強制執行業者などは来ませんが、執行官との面談後の2・3週間後には催告で強制執行の担当者が来ます。

その際『鍵屋』なども来ますので、居留守などを使っても、無理やり室内に入ります。

 

そこで実際に強制執行を行う日を告げられます。

その日までに、明け渡しを行わなかった場合は、強制的に退去させられ、荷物も全て撤去されます。倉庫に一旦保管はされますが、引き取らない場合は処分されることになります。